تعرف على كيفية تسجيل عقارك وفقًا لقانون الشهر العقاري الجديد رقم 9 لسنة 2022. ونستعرض في هذا المقال أهم المزايا التي أضافها القانون رقم 9 لسنة 2022 بشأن تنظيم الشهر العقاري، وذلك استكمالًا لمقالنا السابق بشأن العرض الشامل والوافي لتسجيل الملكية طبقًا للقانون رقم 114 لسنة 1946.
تسجيل عقارك وفقًا لقانون الشهر العقاري الجديد
هل تعلم أنك إذا اشتريت عقارًا (شقة أو قطعة أرض) فإنك لا تكون مالكًا له إلا بعد تسجيل عقد البيع، عملاً بنصوص القانون رقم 114 لسنة 1946 أو رقم 9 لسنة 2022، والتي نصت على أن “الملكية في المواد العقارية لا تنتقل فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل.”
نبذة عن القانون رقم 9 لسنة 2022 بشأن تنظيم الشهر العقاري
صدر القانون رقم 9 لسنة 2022 سالف البيان وتم نشره بالجريدة الرسمية في 6/3/2022، وكان الهدف من إصداره إدخال بعض التعديلات على مواد القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري، وهي المواد أرقام:
- (9) الفقرة الرابعة والسادسة
- (21)، (22)، (23 مكرراً)، (28)، (33)، (35)، (36 مكرراً)، (49)، (50)
- كما تم إضافة مادتين جديدتين برقم 10 مكرراً، 22 مكرراً.
المزايا التي أضافها القانون رقم 9 لسنة 2022 بشأن تنظيم الشهر العقاري لجمهور المتعاملين
أولًا:
تم إلغاء الربط بين التسجيل وبين سداد ضريبة التصرفات العقارية، والتي تقدر بنسبة 2.5% من قيمة التصرف المطلوب شهره أو تسجيله. بحيث أصبح من يرغب في تسجيل العقار المملوك له (شقة أو أرض) غير ملزم بسداد 2.5% من قيمة الثمن الوارد بعقد البيع.
ثانيًا:
لم يعد اشتراط تسلسل الملكية شرطًا أساسيًا للتسجيل أو الشهر كما كان يشترط القانون رقم 114 لسنة 1946، فلا يلتزم المالك الحالي للعين موضوع الشهر بأن يقوم بتسجيل كافة عقود الملاك السابقين عليه. بعبارة أخرى، أصبح ربط الملكية بين المالك الحالي والمالك الأصلي منقطع الصلة.
ثالثًا:
نص القانون رقم 9 لسنة 2022 بشأن تعديله لنص المادة 23 مكررًا من القانون رقم 114 لسنة 1946 على أن:
السقف الزمني لإنهاء إجراءات الشهر للعقارات (شقق أو أراضي) هو ثلاثون يومًا من تاريخ تقديم طلب الشهر إلى المأمورية. ويحق لكل ذي مصلحة الاعتراض على طلب نقل الملكية، وفي حالة الاعتراض يتعين على اللجان المختصة بمأموريات الشهر العقاري الفصل في طلب الاعتراض خلال سبعة أيام، وبذلك تكون إجمالي المدة 37 يومًا بالاعتراض، على أن يكون الاعتراض مصحوبًا بالمستندات التي تؤيد صحة الاعتراض.
على سبيل المثال:
لو قدم طالب الشهر عقد بيع مزور بقصد نقل ملكية الغير له، يحق للمالك الحقيقي الاعتراض على طلب الشهر وتقديم سند ملكيته رفق طلب الاعتراض.
رابعًا:
ويجب الإشارة في هذا الصدد أن القانون رقم 9 لسنة 2022 قد أدخل تعديلًا على نص المادة 36 مكررًا من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن:
من قدم لمأمورية الشهر محررًا عرفيًا مزورًا بقصد شهر محرر أو واقعة، حيث نص على عقوبة الحبس مدة لا تقل عن سنة وليس عقوبة الغرامة فقط طبقًا للقانون رقم 114 لسنة 1946.
كما يجدر الإشارة هنا إلى أن معالي المستشار وزير العدل قد قام بمنح موظفي الشهر العقاري الضبطية القضائية حتى يحق لهم قانونًا، في حالة تقديم محرر عرفي مزور بقصد شهره، تحرير مذكرة بالواقعة إلى النيابة العامة المختصة لتحريك الدعوى الجنائية ضد طالب الشهر الذي قدم محررًا عرفيًا مزورًا.
خامسًا:
نصت المادة (10) مكررًا من القانون رقم 9 لسنة 2022 على أنه:
“يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها اكتساب حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل.” وأضيفت هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة.
الحيازة المكسبة للملكية وفقًا لأحكام المادتين 968 و969 في القانون المدني
أو الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفيًا، لمدة خمس سنوات تبدأ من نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل. ومفهوم نص المادة سالفة البيان أن التسجيل والشهر أصبحا يتمان بمجرد الحيازة الهادئة المستقرة وبحسن نية لمدة خمس سنوات، وذلك عملًا بنص المادة (10) مكررًا من القانون رقم 9 لسنة 2022، مع مراعاة الآتي:
أولًا:
أحكام المادتين 968 و969 من القانون المدني بشأن الحيازة المكسبة للملكية: المادة 968 تتعلق بحيازة منقول أو عقار دون أن يكون الحائز مالكًا له، حيث يكتسب الملكية إذا استمرت الحيازة 15 سنة دون انقطاع، والمادة 969 تتعلق بحيازة عقار أو حق عيني على عقار مقترنة بحسن نية ومستندة إلى سبب صحيح، فتكون مدة التقادم خمس سنوات.
ثانيًا:
لا تسري أحكام هذه الفقرة سالفة البيان على العقارات المنصوص عليها بالمادة 970: والتي تنص على أنه في جميع الأحوال لا تُكتسب حقوق الإرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة.
ثالثًا:
كذلك لا تسري أحكام هذه الفقرة الواردة بالمادة (10) مكررًا من القانون رقم 9 لسنة 2022: على الأراضي الفضاء المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتباريين العامة مثل الهيئات والمؤسسات وكذلك الأوقاف الخيرية.
ملحوظة هامة:
في حالة شهر وتسجيل محرر استنادًا إلى الحيازة المكسبة للملكية لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل، يتم إجراء معاينة بمعرفة موظفي الشهر العقاري وعمل محضر أقوال مع طالب الشهر وسماع شهادة شهود بشأن حيازة طالب الشهر، مثل حارس العقار.
مزايا التعديل المضاف على نص المادة 35 من القانون رقم 114 لسنة 1946
ومن أهم مزايا القانون رقم 9 لسنة 2022 التعديل الذي أضافه القانون على نص المادة 35 من القانون رقم 114 لسنة 1946.
نصت المادة 35 بعد التعديل على أنه:
“لمن أُشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهًا له أو رُفض طلبه أن يتقدم بنفس المحرر، وذلك خلال 10 أيام من وقت إبلاغه بقرار الاستيفاء أو الرفض، ويطلب صاحب الشأن من أمين مكتب الشهر إعطاء المحرر رقمًا وقتيًا بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات إذا كان المحرر عرفيًا. وبعد إيداع كفالة قدرها ½% من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على أن لا يزيد مقدار هذه الكفالة على 1000 جنيه، تُسترد في حالة الإبقاء على الرقم المؤقت ليصبح دائمًا. ويرفق بالطلب المستندات المؤيدة لاعتراض صاحب الشأن”.
وفي هذه الحالة:
يتعين على أمين مكتب الشهر رفع الأمر برمته فورًا إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع مكتب الشهر في دائرتها. ويصدر القاضي، بعد سماع أقوال وإيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقاري، قرارًا مسببًا خلال سبعة أيام من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتي بصفة دائمة أو بإلغائه بعد التحقق من توافر أو تخلف الشروط التي تطلبها القانون لشهر المحرر. ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيًا.
أهم التعديلات التي أدخلها القانون رقم 9 لسنة 2022، والتي أدت إلى تقصير مدة شهر المحررات العرفية
أنه طبقًا للقانون رقم 9 لسنة 2022، أصبح يتم إعداد “مشروع المحرر” ويتم مراجعة المشروع والحصول على “صالح للشهر” وذلك بعد إجراء المراجعة الشكلية والموضوعية. أي أنه أصبح يُقدَّم مشروع المحرر ضمن المستندات التي ترفق بطلب الشهر، وذلك على خلاف القانون رقم 114 لسنة 1946، حيث كان يتم مراجعة طلب الشهر والمستندات المرفقة به مراجعة شكلية وموضوعية ويتم الحصول على “مقبول الشهر”، ثم تتم المراجعة مرة ثانية بمعرفة مختص آخر (مراجعة شكلية وموضوعية) ويتم الحصول على “صالح للشهر” وذلك بعد إعداد مشروع الشهر بمعرفة طالب الشهر، وهو الأمر الذي كان يزيد من السقف الزمني لشهر المحررات.